司法解释解决购房纠纷五大难题

第一大难题：

广告承诺不兑现，是否算违约

过去，在理论上普遍把广告视为要约邀请，而不是要约，只有把广告承诺写进合同，才能约束开发商。所以即使开发商违反了广告承诺，也很难得到惩罚。我们石家庄就有这样的一个案例：某开发商在售楼广告中承诺新建的小区配套设施齐全，有学校、医院以及平民能消费得起的健身俱乐部等等，于是吸引了众多的购房者前来购买，然而等到交付时购房者才发现，售楼广告中承诺的设施一样都没有，绿地也变成了车库。十几位购房者向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿损失。法院经审理查明了以上事实，但认为，开发商的广告只是要约邀请，双方的权利和义务，应以合同约定为准，然而购房合同并未对广告作出约定，所以开发商不能算是违约，至于售楼广告不真实，可由广告管理部门对其进行行政处罚，于是驳回了购房者的诉讼请求。

现在开发商的广告牌越做越大，楼书也是越来越厚，但可信度却越来越低，不能说与此没有关系。

新的司法解释实施后情况就不同了，如果说开发商在广告中的说明和允诺具体、确定，能对人产生较大的诱惑力，也就是说，对购房合同的订立及房价有重大影响，就应视为要约，即使未写进合同，也应视为合同内容。开发商违反了，就要承担违约责任。

第二大难题：

购房欺诈能否适用双倍赔偿

根据《消费者权益保护法》第49条的规定，消费者在购买商品或接受服务时，受到欺诈的，可以要求双倍赔偿。但商品房欺诈行为是否适用双倍赔偿，理论上出现了两种截然不同的观点。一种观点认为商品房也是商品，购房者也是消费者，既然消法有规定，就应当适用消法。另一种观点却认为，商品房是一种特殊商品，价值很高，适用双倍赔偿反而显失公平，所以应当适用《城市房地产管理法》和《合同法》，不应适用消法。

该司法解释对这两种观点进行了折中。规定开发商严重违反诚实信用，且须导致合同无效或被解除、撤销的，当事人才可以要求双倍赔偿，该解释对严重违反诚实信用的欺诈行为列举了三种：1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证;2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。而对于一般的欺诈行为，就不能要求双倍赔偿了。

第三大难题：

违约金是否明显过高，标准是什么

前两年房地产开发不景气，楼房不好卖，个别开发商为了及早拿到购房款(有的是为了获得购房者的信任)，在合同中约定了很高的违约金。比如：延期付款或交房一日，承担房屋总价的违约金，甚至有的规定为1%。

该司法解释规定，违约金高低应当以超过造成损失的30%为标准，高于此标准就属明显过高。这个规定对开发商有利，因为违约的总是开发商。不过，也是比较公平的。

另外，实践中，有不少合同没有约定违约金数额，如何解决?参照什么标准?该解释也作出了规定：逾期付款的，参照中国人民银行延期付款滞纳金计算，逾期交付房屋的，按政府主管部门公布或房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。

第四大难题：

办不了房产证如何赔偿 购房者能否解除合同

有不少购房者买了房子，办不了房产证，但不少合同对于不能在约定时间内办证的违约责任这样约定：因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内办理房产证的，获得的最高的赔偿额为200元，并不允许购房者解除合同。房产证是证明购房者拥有产权的唯一凭证(除法院判决外)，没有房产证的房子上不了市，也不能进行抵押。办不了产权证，只能得到200元的赔偿，对购房者显失公平。但赔多少算合理，过去没有规定。

依据该司法解释，合同没有约定违约金或损失数额难以计算的，购房者可要求按已付房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息来计算。违约金低于所造成的损失的，购房者可以要求按实际损失赔偿。另外还硬性规定，如超过一年，由于出卖人的原因，无法办理房屋所有权证，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第五大难题：

购房合同解除 按揭贷款合同能否解除

在建设部商品房买卖合同示范文本中，至少设置了四种购房者可以解除合同的条款，分别是：1、面积误差超过3%;2、逾期交房超过约定时间;3、单方变更规划设计;4、不能按约定时间办理房产证。问题是，购房者因为资金不足，向银行办理了按揭贷款，如果由于开发商的原因，使购房目的不能实现，购房者提出解除购房合同，那么他向银行办理的按揭贷款怎么办，能否要求一并解除?这是一个难题。我市某法院曾出现过这样一个判决：一位购房者购买了某房地产公司的一套住房，并在银行办理了按揭贷款。后来开发商违约了，购房者要求退房，并向法院提起了诉讼，同时也停止向银行偿还贷款。银行不干了，依据借款合同把购房者起诉到了法院，要求还款付息。购房者认为银行直接把贷款支付给了开发商，现在开发商违约了，交不了房，贷款的目的不能实现，所以贷款也应由开发商来还。但银行认为钱是购房者借的，开发商不是当事人，银行只能去向购房者要求还款。法院认为，购房者与开发商是商品房买卖合同关系;购房者与银行是借贷合同关系，这两个法律关系虽有联系，但又是相对独立的，借贷合同有效，购房者就应当履行。购房者还了银行钱，可以向开发商追偿。最终法院判决购房者还款。这样不公平的现象就出现了，购房者解除了购房合同，但却不能解除借款合同，还得背着银行的高额利息。

该司法解释第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。这样以上问题就解决了，购房者就不用担心了。